يعتبر نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية من الأنظمة القانونية الهامة في مجال تنظيم العلاقة بين مالكي الوحدات السكنية داخل المباني المشتركة، سواء كانت عمارات سكنية، مجمعات تجارية، أو أي نوع آخر من العقارات التي يتم تقاسم ملكيتها بين عدة أفراد. وقد تم إقرار القانون رقم 18.00 سنة 2002 لتنظيم هذا النظام، لكنه مع مرور الوقت أظهر بعض الثغرات التي أصبحت تتطلب تعديلات لملاءمة الواقع الاجتماعي والاقتصادي الجديد.

وفي هذا السياق، قدم مقترح قانون بتغيير وتتميم القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة، الذي يسعى إلى تحديث وتطوير الأحكام القانونية المتعلقة بهذا النظام بما يتناسب مع تطورات السوق العقاري وتغيرات حاجات الملاك والمستفيدين.

أبرز التعديلات التي يشملها المقترح:

1. توضيح المسؤوليات والصلاحيات: من بين أبرز التعديلات التي يشملها مقترح القانون، توضيح المسؤوليات المنوطة بالمالكين والمستفيدين من العقارات المشتركة، خصوصاً في ما يتعلق بصيانة المباني، إدارة الشؤون المالية للمجمعات السكنية، وضمان حسن سير الاجتماعات بين الملاك. كما يتضمن التعديل تعزيز صلاحيات الجمعيات المهنية المشرفة على إدارة هذه العقارات.

2. إدخال تدابير لحماية حقوق الملاك: يستهدف المقترح حماية حقوق الملاك في العقارات المشتركة بشكل أكثر فاعلية، من خلال وضع آليات قانونية تضمن تطبيق القوانين المتعلقة بالملكية المشتركة، ومتابعة الأعمال التي يقوم بها المستأجرون أو الملاك فيما يتعلق بالمساحات المشتركة، مثل السلالم، المصاعد، وحدائق المباني.

3. تقنين إدارة الشؤون المالية: يتضمن المقترح تعديلات على كيفية إدارة الأموال الخاصة بالمجمعات السكنية أو التجارية المشتركة، بحيث يتم وضع آليات رقابية أكثر شفافية لضمان الاستخدام السليم لهذه الأموال في صيانة المباني وتحسينها. كما يهدف إلى توحيد النظام المالي بين الملاك ويشمل فرض جزاءات على المالكين الذين لا يلتزمون بالتصريحات المالية أو لا يسددون حصصهم المالية.

4. تعزيز مشاركة الملاك في اتخاذ القرارات: من التعديلات المهمة في المقترح هو تعزيز دور الملاك في اتخاذ القرارات المتعلقة بالمشاريع المشتركة، عبر تنظيم اجتماعات دورية للملاك، مع ضرورة إقرار قرارات بالإجماع أو بالأغلبية بشأن التعديلات في البنية التحتية أو الصيانة.

5. الحد من المنازعات: يهدف المقترح إلى تقليص المنازعات بين الملاك، التي قد تنشأ جراء الخلافات حول التعديلات التي قد يطرأ عليها العقار المشترك. حيث سيتم إدخال آليات بديلة لحل النزاعات مثل التحكيم، لتسريع حل المشاكل دون اللجوء إلى المحاكم.

6. تعزيز حقوق المستفيدين من الإيجار: يهدف المقترح إلى تحسين حماية المستفيدين من الإيجار في العقارات المشتركة، من خلال وضع حقوق واضحة للمستأجرين تتعلق بالحصول على صيانة دورية وعدم فرض رسوم غير قانونية عليهم.

الأهداف العامة للمقترح:

• تطوير آليات قانونية لتنظيم الشؤون العقارية المشتركة بما يضمن حق الملاك في المشاركة الفاعلة في اتخاذ القرارات المتعلقة بالعقار المشترك.
• تحقيق توازن بين حقوق الملاك والمستأجرين في ما يتعلق بالصيانة والخدمات المشتركة.
• تعزيز الشفافية المالية في إدارة الممتلكات المشتركة وحل المنازعات بطريقة فعالة.
• الاستجابة للمتغيرات الاجتماعية والاقتصادية في القطاع العقاري بما يساهم في تيسير العيش المشترك بين مختلف الأطراف المعنية.

التحديات التي قد تواجه المقترح:

1. التطبيق غير المتساوي: قد تكون هناك صعوبة في تطبيق التعديلات بشكل متساوٍ بين مختلف المناطق أو المدن، خصوصاً في المناطق التي تعاني من نقص في البنية التحتية القانونية.
2. مقاومة من بعض الملاك: بعض الملاك قد يعارضون التغييرات التي قد تفرض عليهم التزامات مالية أو تنظيمية جديدة.
3. تأثير القوانين الجديدة على السوق العقاري: قد يكون لتطبيق هذه التعديلات تأثير على ممارسات السوق العقاري، خصوصاً في قطاع الإيجارات والعقارات المشتركة.

إن مقترح قانون تغيير وتتميم القانون رقم 18.00 يعد خطوة هامة نحو تحسين وتنظيم نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية في المغرب. من خلال هذه التعديلات، يمكن تعزيز حقوق الملاك والمستفيدين، وتسريع حل النزاعات العقارية، وتحسين إدارة الممتلكات المشتركة بما يساهم في تطور القطاع العقاري في البلاد.